【第五期】

浙江鑫亚控股集团有限公司                   2013年9月25日

 

 

 

 

 

温州真正的金融危机即将到来

——木增权董事长访谈录

 

 

编者按：在时下“金九银十”中，温州房价持续回归，购房者购房欲望强烈。作为开发商该如何去面对当前市场？作为购房者又该如何在当下置业？市场的变化又将怎样？近日，浙江鑫亚建设投资开发有限公司董事长木增权就相关问题接受了新浪乐居记者的采访。

http://news.dichan.sina.com.cn/2013/09/18/876314.html?ADUIN=1913204724&ADSESSION=1379464444&ADTAG=CLIENT.QQ.5227_.0&ADPUBNO=26234

      人物背景：

木增权，浙江温州人，浙江鑫亚建设投资开发公司董事长，温州市鑫城房地产开发有限公司董事长。全国工商联房地产商会温州分会副会长；杭州市总商会温州商会副会长；温州市工商联地产商会副会长；瓯海区工商联总商会副会长；温州瓯海企业家协会副会长；温州市瓯海区建设杭州协会副会长。 

温州市鑫城房地产开发有限公司荣获2006年度房地产名牌企业”荣誉称号，同时该公司在杭州开发的商业楼盘——杭州钱江国际时代广场，被评为2006年中国房地产50大经典楼盘。先后跻身“瓯海区功勋企业”、“温州地产资信十强企业”、“中国房地产诚信企业”等行列。

今年的“金九银十”情况不会太好

【新浪乐居】：“金九银十”都会掀起楼市推盘热潮，在您看来，今年的“金九银十”能否带动温州楼市供应创新高呢？

木增权：今年想要创新高可能性不大，现在真正好的楼盘都是刚性需求的人去买，这也跟现在的温州经济很有关系，所以今年的“金九银十”情况不会太好。

温州真正的金融危机即将到来

【新浪乐居】：据报道，现在有诸多项目都在感召温商回乡投资，相信会改变温州经济持续低靡的现状，那么您认为这会带动温州楼市接下来的发展吗？

木增权：温州楼市现状的改变还是跟政策有关系，同时也关联到温州大环境的问题。现在温州经济很不乐观，温州现如今的经济环境跟房地产有很大关系，由于国家对房地产的调控政策，央行121号文件将房地产的流动资金改为项目贷款后，制造业的贷款还是用流动资金贷款，再加上国家的4万亿救市资金下来后，各银行均去营销贷款。为此，各制造业都利用流动资金贷款参与房地产拿地，联合搞房地产开发及炒房，所有的资金现全部流到房地产，国家实行房地产严控后，银根收紧，资产大量缩水致使温州的民间借贷出现危机，造成资金连断裂。如今，温州人的信用体系已经被打破，并且企业家也失去信心，现在的企业都很苦，一个企业的倒闭或许牵连诸多企业，因为担保链的牵连与资产的缩水，好的企业也被负债企业拖垮，制造业资不抵债的情况势必越来越严重，企业困难，银行也困难。期望在外温商回乡投资带动温州经济回暖，我个人认为有难度。因为企业资产严重缩水，致使银行真正的金融危机会到来，银行贷出去的钱收不回来，即使银行有额度，贷款企业也没有抵押物，更没有人为其担保，与此同时，民间资金链断裂，致使温州真正的金融危机开始。

温州已经元气大伤

【新浪乐居】：在未来几年，您比较看好温州的商业地产还是住宅？

木增权：以目前的情况看，无论是商业地产还是住宅，想要做好都很难。因为房地产开发周期较长，政策多变，还是因为温州整个经济环境元气大伤。

银行的金融危机即将到来

【新浪乐居】：据相关媒体报道，多地房贷被曝暂停，这无疑将给房地产开发商所期望的“金九银十”注入一针“降温剂”,您对此有何看法？

木增权：贷款被停，对市场肯定是有影响的。买房是刚性需求，本身买房的人都是年轻人居多，一次性付清肯定是买不起的，所以肯定有影响。对于暂停房贷，银行的这一举动其实可以被理解，由于资金缩水，原抵押物的价值已低于贷款及利息。接下来，银行可能所扮演的就是“房东”的角色了，所以银行的金融危机真正要到来了。

温州房地产已走到拐点

【新浪乐居】：瓯海新城，作为温州下一个楼市增长点，吸引众多地产商纷纷在此拿地，准备在瓯海新城开发高端豪宅，如此大面积的开发是否预示着的楼市的拐点已到来？

木增权：温州房地产确实已走到拐点。瓯海新城因为区政府的迁入确实是一个契机，瓯海新城这块地的凸起，刚需这一块，应该说市场还是有的，多少会带动房产市场。

房价如何变化不可估计

【新浪乐居】：如果让您站在一个买房者的角度来看房价，您认为目前温州的房价是高了还是低了，未来一两年温州的房价会发生怎么的变化？

木增权：以温州在全国的城市等级来看，前几年温州的房价确实高了。也并不是房价高了，而是地价高了，政府土地价的标底价是按剩余法计算的，政府按确定该地的容积率再计算现房的销售价款扣除税金、建设成本、管理费、利息，剩下所得就是土地款的标底价，经过投标开发商只能投高于标底价，才有效。因土地供应有限，地价款往往都会投的很高，价高得者，中标后开发商应要有一定的利润，只能把销售价提高，以后也能销售出去。政府以这种操作为例，下一次投标的地又按现行的销售价计算，地价就台阶式的上去了。温州从2000年开始投标的底价2000元/m2不到，到2010年最高地价已投到超过37000元/ m2，这10年间仅仅地价款已翻了20多翻。现在有钱人炒房是不可能了，但是温州人居住需求还是有的。房价会如何变化很难说，温州下辖的县市区的辐射面很广，如果温州市农村的农集居房改造成功后，这就会大大的影响房价，因为农居房成本低、量大，直接冲击商品房的购买力，农民就不会来温州市区买房，必然影响房价。

 

 邬佩佩   

 

 

 

城星中介服务中心揭牌

9月5日上午，钱江国际时代广场隆重举行城星中介服务中心揭牌仪式，江干区副区长王俊、市工商副局长孙月红、四季青街道办事处主任沈斌、浙江股权交易中心副总经理王勇等相关领导和负责人出席了揭牌仪式。

城星中介服务中心是街道党工委、办事处为进一步创新管理模式进产业集聚、企业集约而成立的。在夯实楼宇经济的基础上实现信息收集、招商谈判、代理办证等一条龙服务。负责企业一系列社会化服务的同时，还将增设法律顾问、融资帮助、企业上市、财务代理、节能技术服务等职能，为今后入驻钱江CBD的企业提供全面高质量的服务。

揭牌仪式上，江干区副区长王俊等同志都发表了热情洋溢的讲话。并对钱江国际时代广场城星中介服务中心的成立表示热烈地祝贺。江干区副区长王俊和市工商副局长孙月红为城星中介服务中心揭牌。

 张  超   

 

我公司组织参展第十一届中国（杭州）

商业地产展览会

 

 

第十一届中国（杭州）商业地产展览会于2013年9月16日至18日在浙江世贸中心举行。该展会由杭州市贸易局主办，各区级商务商贸局协办，已连续成功举办十届。本届展会重点突出商业地产项目招商的需求，将商业地产与品牌商进行有效对接，组织一系列分行业的专项对接会，力求帮助开发商进行有效招商，帮助品牌商觅得合适项目。

此次展会新城区块由四季青街道牵头，有钱江国际时代广场、西子国际、中豪·五福天地三个项目。其他区块地产项目有香港城、东冠大厦、颐高数码广场（绍兴店）等，商业品牌有老娘舅、江南小厨、姚生记、雏鹰集团及各类电子科技、金融投资、培训教育类品牌。

受到投资大环境、展会规模、宣传力度等因素的限制，此次展会的影响力及到场人数并非十分乐观。相反其更多的作用体现在参展的开发商和品牌商之间的对接及内部消化。我公司项目成为参展项目中唯一一个钱江新城核心区块的地产项目，凭借项目良好的品质及优秀的地理位置吸引了部分意向客户及品牌商家。展会结束后，我们也将进行持续跟踪接洽。       

                      

   吴贤斌    

  

 

我公司在“新纪元杯”江干区商务楼宇

摄影大赛中获奖

 

 

          7月份，由杭州市江干区商务楼宇物业管理行业协会举办的“新纪元杯”江干区商务楼宇摄影大赛已落下帷幕。

我公司积极组织并发动员工选送能反映公司楼宇全貌的作品参赛。通过评选，公司员工郭英儒选送的两幅摄影作品分获二等奖和三等奖。其作品以我公司建设开发的钱江国际时代广场为摄影主题，以广角全景为主要拍摄手法，通过高空俯拍及地面平拍角度，没有过多的用后期技术修饰，充分展现了钱江国际时代广场的壮丽风貌。

通过参与本次活动，更好地反映了公司楼宇的发展变化和企业文化，实现了政企合作互动。我们也共同见证着鑫亚钱江国际时代广场的魅力所在。

 沈  涵    

 

 

 

 

我公司在江干区第十五届运动会

乒乓球比赛中取得佳绩

  

为了更好地展示江干区体育工作和全民健身的风采，8月9日—10日，由江干区政府主办，区体育局承办的第十五届运动会首个比赛项目乒乓球比赛在江干体育中心二楼乒乓球馆举行。

乒乓球比赛为本届运动会的第一个比赛项目，得到了广大乒乓球爱好者的热心支持和积极参与，来自全区各街道（镇）、机关、企事业单位、学校、部队和残疾人、老年人群体的269名运动员、59个代表队参加了乒乓球比赛，本次比赛涉及全部5个部，比赛中既有残疾人群体，也有老年人群体，既有机关干部、学校教师，也有社区居民、企业职工，是江干区近年来参与面最广、参赛人数最多、规模最大、竞技水平最高的一次群众性乒乓球比赛，更是一次乒乓球爱好者相互交流、切磋球艺、以球会友的乒乓球盛会。

经过激烈的角逐，最终决出了十二个组别的前八名，我公司钱璟辉获得个人单打C部男子45周岁以下组第一名。

 

                          孙利敏    

 

 

 

　　

德鑫物业狠抓内部管理整改工作初见成效

 

 

六月份以来，公司根据鑫亚公司的要求，针对自身内部管理混乱的现状，立即部署并着手采取了一系列整改措施，通过整改，取得了初步成效。

一、加强内部管理，进一步夯实基础工作。物业服务中心能够针对管理混乱的现状，认真开展自查自纠，并通过多次召开各种工作会议，将物业管理的重点工作进行部署，并结合近期的质量体系认证工作，进一步制订和完善各项规章制度，做好资质升级工作，推进了管理标准化建设。

二、注重人力资源开发，提升员工综合素质。认真抓好员工的业务学习和新进员工的岗前培训，既能针对员工专业化程度不够高的实际，组织到系统单位进行参观学习，借鉴好的经验，又能组织对不同岗位进行轮训，有效提高了员工岗位实际操作能力，员工的工作标准和责任心有所提高。

三、完善岗位目标管理，加强员工绩效考核。针对各岗位实际，加大了岗位考核的科学性和有效性，定期对不同岗位进行绩效考核，基本体现了奖勤罚懒公平性。

四、工作流程逐步规范，投诉率有所下降。保安部自停车收费以来，地下车库的管理日趋规范；保洁部对环境清洁的维护中的卫生死角逐步减少；工程部人员的专业技术也不断提高；客服服务得到了业主的肯定。尽管面临人员紧缺的实际，但在停车位管理、二次装修管理、保洁管理、客服质量等方面均有所好转，工作标准有所提高。

五、物业费用催缴及时，财务管理逐步加强。进一步加强财务管理，规范了财务流程，加强对各类物业管理费的收缴，截止八月底，一号楼收缴率达94%；二号楼收缴率达92%；三号楼收缴率达100%；商业收缴率达82%。同时新引进了物业管理软件，对下步物业管理流程的规范化运作奠定了良好基础。

六、定期开展质量检查，及时发现整改问题。能够充分发挥管理骨干的作用，加强日常检查和不定期检查的频率，完善品质检查的内容，增加了节能降耗、广场布置等多个细节检查，有效改变了管理中的漏洞和弊端，及时有效发现管理中的问题。

物业公司将会以本次整改作为全面提升日常管理的基础，在开展质量体系认证为契机，进一步夯实基础性管理，使操作流程更细化，管理服务更周到，费用收缴更顺畅。

 

 徐  波